年齢が３０歳を超えてくると、借金をしてマイホームの検討を始める人も増えてきます。
マイホームがいいか賃貸がいいかは人それぞれの価値観や懐事情に大きく影響されます。あくまで個人的な意見、年収が４００万円のサラリーマンだった場合、マイホームを持つよりも賃貸、手元になるべくお金を残し株式投資で運用するのが一番いいと思っています。
２０代の持ち家率は８％程度しかいませんが、３０代になると４割近い人たちが借金をしてマイホームを持つようになります。
マイホームを持つと社会的ステータスを得ることになり気分がいいかもしれませんが、本当にその人にとって正しい選択なのかなぁといつも思います。
マイホームを検討し始めた友人や身内を見ると、もう買うことで頭がいっぱいになってそれ以外の選択肢というのを持とうとしません。
返済が滞って破産する可能性があるとか、仕事を失ったら危ないとかそういうことが言いたいわけではありません。今の時代夫婦とも働きが前提なので、意外となんとかなるものです。
それよりもむしろ、お金持ちになる可能性を奪ってしまうけど、本当にそれでも良いの？というのが言いたいことです。
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マイホームを所有した場合に必要なお金は？
マイホームを所有するために、３０００万円頭金なし、金利１．５％で３５年間借り入れした場合、いくらの利息を支払うことになるのでしょうか。
支払総、３８５７万円
利息額、８５７万円
月返額、９万１千円
ここ２０年くらいは超低金利時代と言われていますが、それでも８５７万円の利息が発生します。この他にも固定資産税や修繕費が必要になってきます。最近だと持ち家反対派が増えた印象ですが、月の返済額が９万円と考えるとそれほどマイホームは難しい事でもないように感じます。
やはり低金利時代というのは住宅ローンを組む方にとっては魅力なのは確かです。１０数年前は８％とかそれ以上の金利でした。
現代では結婚したらパートナーの方も働いてくれるのが前提になるため、よほどのことがない限りは返済不能に陥ることはないです。
年収４００万円あれば月の手取り収入は２６万円もあるため、たとえパートナーが子育てで働けない時期があったとしても、贅沢をしなければ生活できる金額です。子供が大きくなれば女性もまた働き出し、２００〜３００万円稼いでくれるようになるはずです。
年収４００万円、専業主婦子持ちというのはさすがに無理があると思いますが、それはあくまで少数派です。理想は専業主婦だとしても、目の前のお金が減っていく状況を見ると生きていくために自然と働くようになるものです。
自分ならマイホームを持つのだろうか？
じゃあ自分がマイホームを所有するかと聞かれると、たとえ１．５％の超低金利だったとしも正直８００万円の利息を払ってまで手にしたいとは思わないし、そこまでの価値があるとは思えません。
理由は資産形成ができない時期が必ず発生してしまうからです。
マイホームを持つとう事は大概パートナーがいることが前提になると思いますが、たしかに世帯年収で考えればお金に困ることはそうそうないと思います。しかし、子育てなどパートナーが働けない時期を考えると、まったく資産形成ができない時期が存在してしまいます。
また中学や高校に通い始める頃には教育費がかさむようになり、この時期も資産形成ができない可能性があります。
わたしが女性だった場合、賃貸にして子育てするためにずっと家にいるか、それともマイホームを購入して子供が大きくなったら保育所にあずけて再び働くかと聞かれたら間違いなく前者を選びます。住むためだけの場所に大金を使うくらいなら、家賃は安ければ安いほどいい。
もしも年収が６００〜８００万円もあるのであれば、マイホームを購入しても資産形成は十分にできる余地があるので借りるかもしれません。収入が多ければ超低金利時代の長期固定を利用してあえてマイホームを持つという選択肢は理にかなっています。もしも国債価格が暴落して金利が上昇した場合、固定金利は上昇しないため大儲けすることになります。
まぁマイホームを持たないと方がいいと思っているのは、そんなにたくさんお金を稼ぐ能力がないというのを前提にしています。
マイホームを待たない場合の資産
収入の面以外でマイホームを所有したくない理由は、手元にお金が残らなくなってしまうからです。株式投資をするといくら資産があるかというのはとても大事です。投資で運用するとお金がお金を稼いでくれるようになります。
たとえばマイホーム購入を検討する場合、できる限り頭金は多く払います。なぜかというと借入額を少なくすればするほど支払う利息が減るからです。利息はただお金を貸してくれた金融機関が汗水垂らすことなしに手にするお金です。この分は少なければ少ないほどうれしいですよね。
借入総額、利息額、月支払額
３０００万円、８５７万円、９万１千円
２５００万円、７１４万円、７万６千円
２０００万円、５７１万円、６万１千円
１０００万円頭金を入れると支払う利息は２８０万円も安くなります。単純に１０００万円の頭金は２８０万円の価値があると言ってもいいのかもしれません。
つまり年収が少ないサラリーマンがマイホームを手に入れるためには、可能なかぎり資産を差し出さなければなりません。
せっかく資産形成で１０００万円貯めたのにこれらをすべてを使い、金融機関に利息５７０万円も利息を払わないといけない、しかも３５年間借金を払い続けることになる。正直なんのメリットがあるのだろうかと思っています。
わたしの場合どんな生活をしていても最低でも年に１００万円手元に残すことを目標にしています。パートナーを作って同棲しようが、子育てをしようが、サラリーマンを辞めようが目標は最低１００万円です。
マイホームを持たないという選択をすると色んな選択肢をもつことができます。
もしも会社の収入が減ったら家賃の安いところに引っ越せる、会社の業績が突然下がったらどこにでも転職できる、住みたい場所ができたら移動することができる、会社を辞めたら物価の安い場所に移動できる、つまり何が起きても柔軟に対応ができます。
持ち家を持ってしまうと、これらのことを諦めなくてはなりません。収入が下がっても、生活水準を落とせないというのはかなり危険です。３５年間会社の収入が下がることはない、絶対にリストラに合わないと言えるのはせいぜい公務員くらいでしょう。
わたしは自分に自信がある方ではないので、この先給料は下がることを前提にしています。仮に給料が下がらなかったとしても社会保障費の増加、通貨安など生活水準は下がることを想定しています。
３０歳年収４００万円でマイホームを持つ
たとえば、手元にお金がなかったとして３０歳年収４００万円で、３０００万円借り入れた場合家賃だけで９万１０００円払うことになります。水道光熱費、固定資産税など換算すると１３万円くらいお金がとんでいきます。
パートナーが働いてくれるうちはまだ生活に困ることはありませんが、働けなくなったときが厳しくなります。
わたしは年収４００万円で家賃が３万円のところに住んでいますが、それでも厳しいなと思う時があります。毎月１３万円といわれてしまうと眩暈がしてしまいます。子供ができてパートナーが働けないときに、おこずかいは月に５千円と言われても何も反論できないでしょう。
年収４００万円家賃関連に１３万円計上してしまうと、節約してギリギリ貯金に手を付けないか、若干取り崩してしまうレベルです。持ち家は住宅ローンを返済後は家賃が掛からないといいますが、所詮賃貸代を前払いして払っているだけに過ぎません。前払いしている分生活が苦しくなって当たり前なのです。
生活スタイルに合わせて増えたり減ったりするかもしれませんが、仮に家賃が６万円のところに住み続けた場合、借り入れるのと同じ額３８００万あれば５３年間住み続けることができるのです。
マイホームを購入せず賃貸に住む道を選ぶ最大の利点は、収入に合わせて家賃を調整できるのでキャッシュを手元に残すことができる点です。家賃の更新料は定期的に取られてしまいますが、固定資産税を払う必要もないし、修繕費を払う必要もないし、持ち家よりもはるかに安い保険料を払うだけです。
現在空き家率は１３％ほどですが、２０２３年には２１％になると試算されています。賃貸派にとっては安く部屋を借りるチャンスは今後も続きます。
収入に合わせて家賃を調整します。一人しか働けない場合は多少住み辛くても家賃の安い場所に引っ越します。パートナーが働いてくれるのであれば、広めの部屋に移ります。
マイホームの場合、賃貸と株式投資の場合
家賃を生活水準に合わせて調整して、年１００万円を貯金した場合、銀行貯金で運用したとしても手元に残るお金は６５歳で３５００万円です。さすがに子どもが私学に行く選択をとると年１００万円は難しいですが、３５年間を共働きで平均した場合です。
持ち家を購入した場合いくら手元に残るでしょうか。年収４００万円だった場合、１０００万円が手元に残ればいい方ではないでしょうか。建物は価値がほぼなくなりますが、あとは土地という資産が残ります。
２０１２年の世論調査で、６０代が手元に残る金融資産は１６３２万円とあります。今の時代でこの金額なので、わたしたちが６５歳になるころにはもっと少ないかもしれません。
賃貸で手元にお金を残すか、手元に残るお金は少ないが土地と建物が残るという場合、わたしは間違いなく前者の人生を選択します。
３５００万円を３％の銘柄に投資すれば年間で１０５万円の配当金を得ます。前者は後者と違って家賃を払い続ける必要がありますが、配当収入で８．７５万円の部屋にタダで住むことができます。
３５００万円は銀行貯金で運用した場合の試算ですが、これを５％の株式投資で運用した場合はなんと９０００万円手元に残ることになります。これはちょっと楽観的すぎるかもしれませんが。
もしも９０００万円残すことに成功し、３％の銘柄に投資をすれば年間で２７０万円です。月に２２万５千円の賃貸に住むことができます。
老後は１０００万円くらい出して、土地が安い田舎で中古物件を買うのも悪くない選択肢です。
まとめ
生活水準に合わせて賃貸暮らし、手元にお金を残して株式投資をするのが一番正解だと思っています。
わざわざ銀行に高い利息を払って、賃貸を前払いして手元にお金が残らない状況を作るようりも、豊かな人生を送ることができるのではないでしょうか。
もちろん稼ぐ金額が大きければ戦略は違ってきます。あくまで年収が４００万円のケースです。現在のサラリーマンの平均年収は４１４万円なので、大半が所有すべきではないというのが私の考えです。
そうはいっても人によって価値観は違うので、どこで幸せを感じるかは人それぞれです。お金がない人生を送ったとしてもマイホームがあれば幸せな生活を送れるかもしれません。
１００万円を投資した場合のリターン
年１００万円貯めるのが目標です
サラリーマンの生涯賃金は２億円あります
