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不動産か株式か、持ち家派か賃貸派か？
株式投資か、不動産投資どちらが有利かという話はよく聞きます。持ち家派か？賃貸派か？というくらいメジャーな話題です。
先にわたしのスタンスを明確にしておくと、持ち家よりも賃貸派、不動産投資よりも株式投資派です。
単に不動産を購入できるほど裕福ではないというのもありますが、不動産はひとつの投資対象とした場合に、あまりにもリスクが高すぎるからです。
不動産投資がサラリーマン投資家に人気が高い理由
不動産投資は初期費用が大きく、サラリーマンには敷居が高いように思われますが、意外とサラリーマン投資家に人気が高いです。
基本的にバブル崩壊以降、日本の銀行はお金を貸し出すことに慎重ですが、不動産投資に関しては寛大です。理由は、多額のお金を貸しだしても、最終的には物件を抑えればいいと思っているからです。
不動産投資が人気な理由は、株式と違い安定した家賃収入が手元に入るからです。家賃６万円のワンルームを貸し出すと月に６万円、５部屋貸し出すと３０万円、１０部屋貸し出すと６０万円です。年間で７２万円、３６０万円、７２０万円になります。
株式投資で配当金だけで年間７２万円稼得るためには、配当率が３％の場合２４００万円の資金が必要になります。これだけみると、２４００万円の資金を集めるよりも、月に６万円で貸し出せるワンルームを購入した方が、得だと考えるかもしれません。
これだけの条件があれば、不動産のプロの営業マンには、サラリーマン投資家に物件を売り付けるのは難しくないかもしれません。超低金利時代、低成長時代、サラリーマンの収入だけでは稼げない時代だ、株式投資はリスク高いし安定した収入が入らないなど、得意な営業トークが展開されそうです。
まあ結局のところ投資で大事なのは、管理などの手間や、色々な経費を差し引いたときに、手元にいくら残るのかが重要になります。株式投資でも当てはまりますが、不動産投資でも儲かるのは、本当に一部の人たちです。
不動産投資でも儲けている方たちは当然いますが、不動産業界に素人であるサラリーマン投資家なら、素直に投資の王道である株式が一番いいと思っています。
不動産投資の場合、プロとアマチュアで得られる情報や、経験などに大きな差がつき易いです。目利きができなければ、不動産投資でプロの業者の方たちと勝負するのは、あまりにも割が合わないです。
株式投資でも同じことは言えますが、株式の方がよりパブリックに情報は公開されています。株の価値は株価を見れば簡単にわかりますが、不動産物件の価値は素人にはわかりません。プロなら相場を熟知していますが、素人が判断できるとは、到底思えません。
こうしたハンディキャップを乗り超えて、不動産投資をやるメリットというのは非常に薄いように感じます。
不動産投資のデメリットとは？
株式投資と比較した場合の不動産のデメリットをあげると以下になります。
・購入したときに２割価値が下がる
（新築の場合）
・流動性が圧倒的に低い
・初期費用が高い
・ランニングコストが掛かる
・末端者に渡る情報量が少ない
・管理に手間がかかる
これらはすべて、株式投資と比較した場合のデメリットです。逆に不動産投資のメリットをあげるとすると、家賃収入が安定的に入ることくらいです。それも満室になればの話です。１部屋購入しても、住んでくれる人がいなければ、赤字を垂れ流すだけの不採算案件です。
まず、新築の物件を購入した場合、それだけで価値が２割下がります。この２割というのは、建築業者の取り分、手続き代行料、営業マンの報酬として支払われます。（もちろん中古物件は該当しませんが）
たとえば、２０００万円の新築を購入すると、だれも住んでないなくても翌日には１６００万円の価値になります。このうちの４００万円が手数料などの諸経費にあたります。株式を購入するとき、あらかじめ２割下がると分かっている銘柄は絶対に買いません。
流動性が低いということは、不動産市場が過熱したときに投資家は逃げ遅れてしまいます。株式では、基本的に売りたいときにすぐ売れますが、不動産は買い手が見つからなければ売ることができません。
不動産は所有しているだけで、管理費、修繕費、固定資産税など常に支払う必要があります。株式は持っているだけで、掛かる税金というのは一切ありません。あるとすれば利益確定したときに、２割の税金を払うくらいです。
不動産の場合、居住者からの不満や住民トラブルなど対応する必要がありますが、株式の場合そういう手間は発生しません。
以上を考えると、初期費用だけでも数百万円掛かる不動産投資をするのは、デメリットばかりが目立ってしまいます。
人は小金持ちになると不動産を持ちたがる？
ホリエモンは不動産投資について以下のようにコメントしています。
「小金持ちになると不動産を持ちたがる」
「不動産投資はババ抜きと同じだ」
わたしもこの考えには同意です。
ある程度資産が増えてくると、不動産投資を検討する方は非常に多いです。また、情報量が少ない素人は、必ずプロが売り投げる高値の物件を売りつけられて、最終的に逃げ遅れます。
大概、一般のサラリーマン不動産投資家が情報を入手するころには、すでに市場が供給過多になっている状況です。気付いたとしても、流動性が低いため、売ろうにも買い手がいない、空き室が増えているため赤字が続く、そしてようやくすべての物件を手放したとしても、多額の負債が手元に残る状況は、決して珍しくありません。
最近は不動産市場が過熱しているという特集で、テレビが報じるようになりました。情報が遅いテレビが取り扱う頃には、すでに市場は崩壊している可能性があります。
市場はバブル期並みの水準と言われていますが、背景にあるのは相続税の節税対策のために、賃貸住宅の建設ラッシュが続いたからです。
こうしたリスクを考えたら、不動産投資のメリットはほとんどないです。
もしも、不動産か株式を検討しているのなら、株式投資を選択した方が資産を増やす近道になります。
